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楼市再现“降价未遂” 释放了什么信号?
2019年6月12日
[摘要]楼市再现“降价未遂” 释放了什么信号?

小阳春刚刚退场,“降价未遂”再度出世。

据澎湃新闻报道,近日,一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件在网上热传。

“红头文件”显示:针对社会反映比较强烈的房价断崖式下降问题,对部分楼盘进行调查核实,并列出降价现象的十条主要表现和相应的四个措施予以引导和纠正。

这份文件的发布主体是“恩施市房地产协会”。有关负责人表示,该通知是协会内部的自律性要求,号召房地产开发企业自觉遵守相关的规定,不能陡然地把房子价格降得太低:

房价不能大涨,也不能大跌。涨幅和跌幅都要控制,才能保持(房地产)平稳发展。 

楼市降价未遂,并非什么新鲜事。

2018年下半年就已在多个二三四线城市轮番上演,但将降价情形说得如此清晰、将“不能陡然把房价降得太低”说得如此直言不讳的,并不多见。 

这至少说明三个问题: 

其一,凡是出现楼市降价未遂的地方,楼市必然遭遇了问题。每一份维稳的“红头文件”,都犹如一份反证。 

同理,楼市调控越是坚挺,越是加码不断,越说明楼市的稳定。苏州就是典型案例,前不久,苏州陆续上马限售、九年一学位、召开30家房企开会控房价。 

同样是“控房价”,苏州是控制房价上涨,而恩施寄望的是遏制房价下跌。相比而言,只要有决心,想要控制上涨并非难事,但想要遏制房价下跌,却非一个地方的能量所能及。 

原因在于,房价受到大环境影响,房地产协会固然可以通过红头文件,建立暂时的攻守同盟,但市场未必买账,价格维持得再高再稳,只要没人接盘,就没有任何意义。 

更关键的是,房地产企业同样未必能守得住。降价销售,是为了回款需要,是为了清库存需要。不让降价,房子如果卖不出去,损失谁来承担? 

其二,所谓的楼小阳春只是局部现象,大多数城市的楼市并没有想象的那么好。 

今年以来,在货币宽松和政策局部松绑的刺激下,部分一二线城市市场有所复苏,苏州、南宁楼市则进入相对火热状态,但大多数二线城市仍在高位盘整,三四线城市则步入震荡下行渠道。 

在限价和限网签的背景下,最有说服力的当属成交量。根据招商证券的统计,一二线城市无论新房还是二手房成交都相对稳定,三四线城市则出现持续下滑。 

这背后,既有大环境的影响,也有棚改货币化全面退潮的影响。

棚改货币化,是这一轮三四线房价上行的主要原因所在。当棚改规模减半乃至棚改货币化消退,三四线的房价就很难维持。

具体看恩施。恩施属于湖北,湖北2019年全省棚改计划为9万套,而去年则为14.2万套,相比下滑了-39.61%。

恩施的棚改规模,从2018年的8987套,锐减到2019年的2784套,大幅减少-69%,影响可见一斑。 

其三,稳楼市是2019年的主基调。所谓稳,既要遏制过度上涨,又要防范大跌。 

无独有偶,相比于控制房价上涨,地方对于遏制房价下跌的动力更足。 

在房地产领域,一直都存在央地博弈。上级更在乎的房地产稳定的大局,在乎的是防范金融风险,而地方更在意的则是房地产投资拉动经济、卖地收入弥补财政,因而对涨价的包容度更高,而对降价的忍耐度更低。 

当然,地方担心降价背后,还有一定的维稳考量。每一次降价,虽说是市场行为,但对于老业主来说,无异于晴天霹雳,降价维权总是层出不穷。 

早在去年,杭州有街道就成立了房地产维稳工作领导小组,目的就在于防范楼市调整时的各种风险。 

所以,稳楼市之下,“一城一策”必然出现分化:楼市火热的城市必然要被调控之手按住,而楼市相对惨淡的城市则会迎来松绑乃至直接的行政干预。 

同时,与一二线城市的高位盘整乃至复苏相比,三四线城市未来可能会面临更大的压力。

棚改削减,棚改货币化退潮,经济财政和人口的基本面都不够理想,市场何以稳住?


文章来源:国民经略

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