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警惕!新一轮房价“预警”或将来袭!
2019年7月11日
[摘要]警惕!新一轮房价“预警”或将来袭!

说实话,当我最近听说南宁约谈120家房企,整治房地产乱象的消息后,并没有惊讶。

因为,一切都在情理之中。

6月25日,广西南宁多部门联合首次约谈全市120家房企,整治房地产“捂盘惜售”等乱象。

距离5月18日南宁被住建部点名预警,仅一个月的时间。

为什么是南宁?

看下面这张全国核心城市冰山指数涨幅排名。

按照第三方“冰山指数”来统计,南宁的环比涨幅在全国核心城市中排名第二,达到1.5%。

而排名第一的苏州,早在5月12日当即宣布调控加码:苏州园区和高新区重点区域,新房限售3年;苏州园区全域,二手房限售5年。

这一次,轮到了南宁。

以上只是房价的数据层面,如果从市场表象中去看,你会发现,过去几个月的南宁楼市,可谓乱象丛生——

精装房质量问题百出;

购房乱收价外收费;

房价哄抬严重;

随着南宁楼市调控氛围趋紧,未来不排除在政策调控上会有加码或“打补丁”的可能。

楼市调控,就像猎人隐蔽在阴影下,端着枪瞄准一个个出头之鸟。

近期,海口也听到了枪声。

6月18日,海口住建局印发《关于进一步规范商品房销售行为的通知》提出——

严禁出现捆绑销售行为,商品房销售不得捆绑车位、装修包等产品;严禁以任何形式收取购房指标费等购房合同约定价格之外的费用。

海口调控决心力度空前,向房屋捆绑销售、突破限价坚决说“不”。

为什么是海口?

2018下半年,海口长期霸屏全国房价指数涨幅榜首位。

然而,最近对于违规房企的严查,并不只有南宁和海口,据悉,固安、银川、合肥、保定、郑州等多地都展开了新一轮的楼市违规严查。

比如说——

固安:多个项目打破限购规则,导致固安售房数量猛增。至此,固安房管局对区域内各大售楼部进行一轮突击检查。其中,某项目售楼部被贴上封条,另有一些没有预售证的选择暂停歇业。

银川:开展专项整治行动,对市辖区76家在售楼盘销售现场进行全覆盖检查,查处多家存在公示资料不全、违规预售、售后包租等违法违规行为的房企。

合肥:发布紧急通知,将进一步规范商品房销售行为。依法严肃查处“哄抬房价”、“价外加价”、“捂盘惜售”等违法违规行为。

保定:发文规范购房融资行为,严禁房地产开发企业及中介机构违规提供购房首付融资。

郑州:近期分3次公布了6月份行政处罚公示(法人),共计19家企业受到处罚,累计罚金约881.588万元,处罚事由涉及未取得施工许可证擅自施工、未取得预售许可证预售商品房等问题。

…...

很明显,仅仅局限于上面这几个城市展开楼市违规严查,是不够的。如果放在全国来考虑,则能推出更多的东西。

这些城市必须整治,一方面市场确实需要规范。

更重要的一个方面,中央的精神需要落实。

关于房子,你是不能炒的。今年,我们依然在强调房住不炒。

既然市场如此“躁动”,必须要泼盆冷水了。

而2019年上半年,更是连泼几盆。

4月,住建部对房价上涨较多的6个城市发布预警提示。不过由于没有点名,有的城市很自觉,比如丹东,在房价预警发布不久,率先加码楼市调控。

5月,住建部再发房价预警,这次变成了公开点名,佛山、苏州、大连、南宁4个城市。给出的原因是:近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大。这也是我们看到,苏州加码限售新政、南宁整治房地产乱象的原因。

6月,社科院发布《中国住房市场发展月度分析报告》,报告称,在强调地方政府稳定房价主体责任的背景下,对热点城市房价上涨的调控政策或加码。

2019上半年连续3个月预警提示,决策层调控房地产决心已定,房价仍是不能碰的红线。

好了,大基调已定,就等大家一鼓作气的执行了。

2019上半年,全国非常密集的出台了很多政策,严控房价涨幅。

举一些例子——

丹东:1、非本地户籍家庭在市区范围限购1套新建商品住房;2、再升级,继非本地户籍家庭之后,本地户籍家庭也纳入限售范围,限售时间周期依旧长达5年之久。

西安:新落户家庭社保连续满1年、非户籍家庭社保满5年方可在限购区域购房,并将临潼区纳入限购范围。

苏州:1、工业园区、高新区部分重点区域,新房限售3年,园区全域,二手房限售5年;2、多区域调整土拍竞价规则,下调土地指导价和最高限价,调高容积率和限高;3、落地限价令,严格限定房价涨幅目标,全年涨幅必须控制在5%以内。

杭州:土地出让条件中首次设置“限房价、限精装”。

长沙:停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策。

合肥:1、滨湖新区调整最高限价标准;2、严禁关联公司参与竞买同一宗地,若被举报或投诉,将被纳入“黑名单”,两年内不得竞标。

东莞:引入终极报价机制,以报价更接近平均价的竞买人为最终受让方。

…....

我们发现,现在政策已经变得越来越精准。比如说,苏州对土地容积率和限高的调整,杭州土拍开始设置“限房价、限精装”等等。

其实,除了各个城市发布的政策,银行也对房企贷款加了附加条件。

5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,剑指违规资金变相用于拿地和购房。

其中,消费贷、信用卡透支等资金挪用于购房,资金通过影子银行违规流入房地产,表内外资金直接或变相用于土地出让金融……皆被纳入重点整治范围。

更具体的还有,最近因部分房企拿地激进,出现一些“地王”,监管部门要收紧部分房企公开市场融资。也就是说,银行间直接融资要求不能拿“地王”。

所以,严控房价涨幅很可能还是未来很长一段时间的主旋律。

那么,下一个“预警”的会是谁?

在百城房价指数同比涨幅的榜单中,房价涨幅排名前列的——

二线城市中的贵阳、昆明、济南等;

三线城市中的大理、徐州、呼和浩特等。

可以隐隐感觉到,新一轮房价“预警”已在路上!

2019年的全国楼市,比以往任何一年都更复杂。

大家知道整个2019上半年全国出台了多少房地产调控政策吗?

有数据统计是251条,一年只有365天,半年平均182.5天,但是这半年出了251条政策。基本上,每天会有1.4条政策落地。

今年,我们依然在强调房住不炒。但除此之外,国家也更注重因城施策这件事。

以前,房地产市场有一句很经典的话,叫短期看金融,中期看土地,长期看人口。

从2019年到现在,差不多可以调整了,叫短期看政策,中期看政策,长期还看政策。

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