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“稳房价”更要“稳房租”!这两大一线城市同时出手
2019年7月11日
[摘要]“稳房价”更要“稳房租”!这两大一线城市同时出手

“稳房价”之后,“稳房租”终于来了。

01

近日,北京、深圳两大一线城市同时针对租房市场出手。

北京印发了新版租房合同示范文本,其中明确:

未经双方当事人协商一致,出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。

这意味着,房东不能再单方面擅自涨租,承租双方权益进一步对等化。

北京版新规只是微调,意在规范市场。相比而言,深圳则是大刀阔斧,更进一步。

根据深圳最新出台的租房新规意见稿,未来深圳不仅将建立租房网签制度,而且推出租房指导价格制度,且以租房缴税作为管理制约。

个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的,在2023年底前实行零税率。

个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理签约,或租金高于租金指导价格的,按现行规定收税,并依法追溯以往应缴税款。

这意味着,未来深圳租房将有政府指导价,且所有租赁必须进行网签。如果不进行网签,或者租金高过指导价,不仅要征收税费,而且还将追溯过往税款。

这是国内首个推出“稳房租”政策的城市,具有明确的政策信号意义。

02

继“稳房价稳地价稳预期”之后,“稳房租”终于横空出世。

房价需要稳,房租也需要稳?

众所周知,房价需要稳,是因为房价背后涉及庞大的居民杠杆,涉及金融系统的安全性。

无论大起还是大落、大涨还是大跌,都会影响到宏观经济,稳定的必要性就显而易见。

房租不同,随行就市,受供求关系调节,且会受到居民实际收入水平的约束。房价可以在信贷支持下一路上扬,但房租却很难超出实际收入的限制。

所以,除非出现长租中介这种垄断性机构,租房市场一般很难大起大落,稳定的必要性似乎不大。

不过,这种观点忽略了重要的一点:相比于房价,房租更关乎基本盘。

在一二线城市,租房是许多人生存的最后防线。房价过高还能以无奈的态度置身事外,转往租房市场。

房租一旦过度上涨,超出必要的承受底线,那就无路可退。影响的不仅是消费,还关乎城市经济发展和抢人的基本盘。

所以,房住不炒,房租更不能炒。稳房价,更要稳房租,不是没有现实逻辑。

03

新的问题是,依靠政府指导价,能不能稳住房租?

这就不得不提到深圳祭出的利器:

在政府平台进行网签且价格低于指导价,2023年之前可以免征租房税费。如果不进行备案网签,或价格高过指导价,那么不仅要正常缴税,而且还会被追及以往税款。

这就提到一个容易被大多数人忽略的常识:租房是要缴税的。

这个常识之所以容易被忽视,是因为现实中大多数租房都未进行备案,只是房东与租客自行签约,不涉及备案网签,自然就不必缴税。如果未来强制备案网签,那么避税空间就不复存在。

那么,租赁住房税收有多高?

租房税,不仅包括增值税、个人所得税以及城市教育附加费等,而且租赁房作为经营性房产,还必须缴纳房产税。

没错,是房产税。

当然,这里的房产税,与我们现在常说的房地产税并非同一概念。前者是经营性概念,后者则是就持有而言,所谓“房地产税立法”说的也是后者。

关于前者,早已有法可依。1986年,我国就已出台《房产税暂行条例》,其中明确,房产税由产权所有人缴纳,而“非经营用的房地产”则在豁免之列。

这正是自住不必纳税、租房需要缴纳房产税的来源。

当然,在实践中,各地为执行之便,均以综合税率计征。过去综合税率并不低,不过今年2月,北上广深四大一线城市同时对租赁降税:

北京从5%降到2.5%,上海则统一为3.5%,广州则是从4%降到2%,深圳从4.5%降低到2.25%。

即便降税了,这笔费用对于房东也不是小数字。一旦追溯以往,想必更为可观。

显然,以房东缴税作为稳定房租的利器,有着极强的现实针对性。

04

然而,任何政策,都要服从于现实逻辑。

且不说不同区域的租金有天壤之别,即便是同一区域,房子新旧不同、楼层不同、装修不同、朝向不同,价格都会大相径庭。如何制定政府指导价,显然存在诸多商榷空间。

更关键的是,任何税费都能转嫁,房东可直接将税费转嫁给租客,也可通过高水电乃至维修费用变相弥补差额,更有甚者,利用阴阳合同规避租赁新规。

这些潜规则,开发商早已玩得驾轻就熟,遑论散沙一般的无数个房东?

05

所以,想要稳定房租,仅靠追缴税费可能并不够,更重要的是增加供给。

这方面,各地动作都不小。深圳表示力争到2022年新增租赁住房不少于30万套,而广州佛山等地则在大力推动集体土地建设租赁住房。

事实上,深圳最多的房子不是商品房,也不是保障房,而是城中村的小产权房。这里吸纳了大量的外来人口,成为他们进入城市的落脚跳板。

所以,这些年,深圳正在努力补上住房建设的短板。但无论动作有多大,与人口增速相比,都显得有些保守。

要知道,深圳的人口吸引力冠绝全国,一直稳居各大城市人口增量榜首。

2015年到2018年,深圳人口分别增长60万、53万、55.08万、49.67万人。四年下来,深圳累计新增常住人口超过200万人。

如果人口流入速度不减,未来四年新增30万套租赁住房,相比于上百万的人口增量,可能仍旧杯水车薪。

显然,扩大住房供应,尤其是扩大租赁住房供应,正是稳定房租的不二之道。

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