近日，一方面，以“首付贷”为代表的业务已经暂停，另一方面，以机构为中心发起的“众筹炒房”又热闹起来，煽动投资者不要错过楼市大跌前“发大财”的末班车。

传统的众筹买房，一般是几个朋友和熟人凑钱一起买房，升值后卖出，获得收益。但随着互联网平台兴起，也让更多的人能够参与进来，部分互联网金融平台宣称，千元即可起投，收益高达30%以上。

虽然都叫众筹买房，但具体的操作模式并不一样。大部分投资者关心的只是收益率，那么“众筹炒房”都有哪些类型，它又有怎样的是与非呢？

“众筹炒房”究竟是个什么鬼？

据了解，所谓“众筹”买房，就是几个朋友凑首付，备好两年月供左右的月供资金，大家签订一个合约，以其中某一位的名义买房，约定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例分成。联合炒房的极端是“包楼”，即一些有实力的投资客会抱团，在看好某个新楼盘后，与开发商协商以某个价格承包下整栋楼，留着自己慢慢卖。

“众筹炒房”常见类型有哪些？

类型一：开发商发起营销型众筹

营销型众筹往往是开发商发起的。例如万科、远洋地产等推出的以楼盘营销为目的的众筹，用较大力度的优惠活动吸引投资者购房，购不到房的投资人会获得一部分收益回报。这种众筹方式有些类似于团购，优惠大部分来源于开发商及合作企业让利。

类型二：熟人操作“众筹炒房”

在深圳工作的王小姐看到房价不断上涨，去年和几个朋友一起凑钱去深圳周边的城市买房投资，“我们是几个朋友一起去买的，因为大家都是熟人，是在信任的基础上操作。”

王小姐表示，虽然是熟人，但在操作时也签订了非常严格的合同，并且有具体的约定，她们主要是按份额操作，5万元一份，每个人可以出资购买一份或者几份，然后将房产放在几个人的名下，计划持有三年左右，但是也可能根据房价的变动和市场情况作出调整，比如当持有房产一半以上的人同意卖出，就会选择时机卖出。

朋友间合作的众筹买房算是比较常见的方式。深圳地区一位互联网金融人士表示，其实这种模式一直以来都有，但这种模式是熟人操作，操作的空间也比较有限。

类型三：基于互联网平台的房产众筹

除了熟人模式，互联网平台的兴起也给了普通投资人更多可能。过去一段时间，基于互联网的房产众筹受到了业界非常高的关注，对普通投资者而言起点不高，模式也有多种，有的是通过投资份额获得比较固定的收益，也有的是到一定期限后，房产升值后获得浮动收益。

就固定收益模式而言，针对的人群相对来说更接近一般购房者。以佛山的一家房产众筹平台为例，该平台上发布的众筹项目是1000元起，投资后可获得部分商场、铺面的投资收益，投资期限分别锁定3～24个月不等。

据该平台官网介绍，其具体操作模式，第一阶段仅针对意向购房者开放，参与者根据众筹项目要求进行份额认购，获得房产相应比例的权益，认购份额最高者获得房产产权，与其他参与者一样同时可获得相应收益。第二阶段面向全网开放，第一阶段剩余的众筹份额（如有）可供全平台投资者开放参与投资，投资人可获得相应收益。

惊！部分浮动收益模式收益竟有70%

相比固定收益模式，浮动收益类型平台的操作模式“炒房”意味明显。据了解，目前这类房产众筹项目的收益主要来源于房价溢价收入。部分平台介绍，平台会会组织团队进行现场考察并且评估，虽然目前不保证投资人收益，但是目前的几个项目收益都超过了30%，最高的甚至超过了70%。

此外，还有一些在微信平台的“众筹炒房”模式，门槛可以高达百万元。据羊城晚报此前报道，一个叫“???创业社区”的微信平台发布信息称，投资100万起，由运作团队专门负责炒楼事宜。该平台负责人宣称炒楼运作团队不经手资金和产权，利润或亏损投资方、运作方均按七三分成。

当前房地产众筹的风险主要来自以下几个方面。

首先，周期性风险。

当前中国房市是一个以投资为主的市场，这种市场情况下的市场供需、价格形成机制和运行机制都与以消费为主导的市场有根本性的区别。如果市场预期发生逆转，那么房市就会开启周期性调整，虽然短期内投资者对房市的预期仍然向好，但长期来看，房产作为一种投资品，这种风险是不可避免的。

其次，平台跑路风险。

目前法律上并没有对众筹有一个明确的概念，对众筹买房更是没有法律保障。一旦发生亏损，或者因其他原因平台老板跑路，必将对投资客造成难以挽回的损失。2016年2月16日，一家做房产投资的鑫琦资产平台高层被警方带走，19亿资金无法兑付正是给想要进入房产众筹试水的消费者提了个醒。

最后，房地产众筹最重要的风险点来自于政策和法律风险。

以“众筹炒房”为例，严格意义上说，众筹炒房平台本质上是一种“伪众筹”。一直以来，众筹炒房都游走在法律的边缘地带，在某种程度上已经满足未经有关部门审批、公开通过网站宣传、承诺本息和向社会公众吸收资金，已经涉嫌非法集资。但目前实践中，由投资者个人直接发起的众筹买房以及平台宣传中仅承诺预期的方式都不能构成非法集资的要件，不属于非法集资。现阶段，我国与众筹有关的监管仍然处于缺失状态，相比之下，美国于2012年出台了JOBS法案，对众筹项目中投资人资质、项目权益关系、操作规范、风险和收益等均做出了较为清晰的规定。对房地产众筹而言，不仅投资者要做足功课，监管同样不能掉队，但怎样避免“不管不行，一管就死”的局面，对政策制定者和市场参与者而言都是一个挑战。